香港海港城 VS国内购物中心， 为何香港海港城人山人海、久经不衰

购物中心行业作为全球范围内最重要的零售经营方式之一，它的出现改变了人们的消费、休闲方式。除此之外，它对一个城市的商业环境改善、投资结构的优化以及对经济繁荣的贡献等发挥着越来越重要的作用，它的重要性是无可厚非的。

一、国内购物中心——势如破竹

中国从上个世纪80年代才开始发展购物中心行业，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心。虽然起步较晚，但购物中心在国内的发展速度可谓是“势如破竹”。

有数据统计，截至2015年底，全国开业购物中心总量超过3000家，累计商业建筑面积达212亿平方米；截至2017年年底，全国大中型购物中心项目数量已超过4000家，预计至2025年或将有7000家新的购物中心建成开业。

购物中心逐渐成为一种新的投资风向并且深受投资者的追捧。在国内已经掀起了一股购物中心的开业大潮，北京、上海、广州、深圳等大城市每年都有新的购物中心诞生，竞争激烈程度可见一斑。

面临建设过剩、竞争白热化、集体平庸、千店一面等行业现状，不乏有少数购物中心正面临着刚开业不久就要关门歇业的尴尬窘状。但就总体而言，整个行业正朝着积极的方向发展着。

值得注意的是，已经拥有三十多年历史的香港海港城却依然能够在激烈的竞争中立于不败之地？

二、香港“海港城”购物中心——久经不衰

作为目前堪称中国业绩表现最佳、香港最大的购物中心以及九龙仓集团旗下标杆项目，海港城究竟凭借什么让内地所有项目望尘莫及？看商业地产操盘大师赵旭州先生如何剖析解读。

　1、客流量庞大

在维多利亚港海旁耸立四十多年至今，香港海港城从点到圈、从小到大，发展至今，商场面积已达20万平方米，拥有超过450家各类型商店，包括五十多间餐厅及两间电影院。商场以外还有三间星级酒店、服务式住宅、高级私人会所、十座写字楼及邮轮码头。每逢星期六及星期日，都会有逾15万人次进入商场，当中包括当地居民、外地游客，及大陆自由行人士。而平日亦有超过6万人于上盖的办公室大楼上班。

在整体规划上，海港城是由4个部分组成的建筑群，分别为海运大厦、马哥孛罗香港酒店、海洋中心和港威大厦。由九龙仓码头分阶段重建而成。最早的部分海运大厦于1966年落成，附设国际邮轮码头。整个建筑群则于1980年代成形。

香港海港城商场则由五个区域组成，包括港威商场、海洋中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场及星光城，店铺种类包罗万象，汇聚超过千个时装、美容、钟表及生活潮流等国际品牌，是世界各地游客梦寐以求的购物天堂。

客流量作为购物中心的“命根子”，影响着购物中心的前途和命运，制约着整个购物中心的发展。而香港海港城多样的消费场合提供了庞大的客流量，为购物中心的发展提供了坚实的基础，同时也为购物中心的运营部门提供了可靠的客流数据。运营商可以根据客流量的变化，提升公共设施与服务人员的服务品质，提供打折促销活动，提高顾客的舒适感和享受感，从而使经营效益和顾客满意度都维持在较高的水平。

　2、区域划分明确，特色鲜明

游客往往会在商场的热门场合聚集起来，这很容易导致滞留现象。这时区域的划分特点就显得尤为重要，合理、明确的区域划分，既可以疏导客流，缓解人流压力、又可以让游客的购物流程形成消费闭合商圈，带动其他商场的发展。

目前，国内大量购物中心存在“同质化”的特点，几乎所有购物中心的装修都是“千篇一律”，毫无特色可言。而海港城的每个区域其消费场景都各具特色，能够令消费者的体验变得更加多元化，丰富消费者的体验，从而吸引更多客流量，保证整个购物中心得以长久发展。

海港城，消费区域划分明确，独立运营，灵活而又互动。每个区域的消费场景都各具特色，消费者的体验也变得多元化。下面，商业地产大师赵旭州先生将为大家详细分析海港城的区域组成情况。

　（1）海港城·海运大厦

海运大厦还是香港唯一的邮轮码头所在地。不少著名邮轮曾在海运大厦停泊，包括曾是世界最大邮轮的伊利沙伯二世号。2013年5月2日至6月9日，一只高16.5米的充气黄色橡皮鸭被放置在海港城海运大厦对面的海上展示，吸引了大批游人到场观赏。

截至目前，海运大厦共分为地下的kid-x、二楼的sport-X和三楼的LCX，分别设有儿童用品、运动用品和年轻人服装。四楼及天台为停车场，当中天台停车场为不少电影的拍摄场地、以及摄影发烧友拍摄维港的最佳地点之一。该停车场亦是海港城唯一可让公众泊车的地方。

　（2）海港城·港威商场

港威大厦及商场前身是海港城的服务式住宅仙桃阁、品兰阁、旧秀棠阁、桂芝阁及班桃阁，及旧海洋廊购物商场，于1981年及1983年落成。

在业态组合上，除了一期部分设有嘉禾港威电影城，内设3间影院之外。港威商场一楼至二楼主要为高级名店及特色食肆，一楼部分店铺更可欣赏维港景色。商场亦设有通道连接海洋中心及新港中心。

　（3）海港城·海洋中心

海洋中心建筑分两部分，向海一面设计呈半圆形，在香港建筑物中较为罕有，连同旁边成H型的马可孛罗香港酒店，在高空望下就像代表香港的英文简写HK，上层为写字楼，下层设有四层商场。

四楼曾开设海洋皇宫大酒楼夜总会，是香港最大规模的中式酒楼夜总会之一。翻新后设有3间特色食肆、一间美容中心和占地11000呎的无印良品旗舰店。游人更可以到户外平台欣赏维港景色。

　（4）海港城·马哥孛罗香港酒店商场

马哥孛罗香港酒店于1969年开业，为香港3间马哥孛罗酒店之一。而其下层的马哥孛罗香港酒店商场，则是海港城的一部分。商场占地6万5千平方尺，位于广东道的最新连卡佛旗舰店，汇集了各地潮流男女装品牌、家居时尚。此外，专售流行家居饰品的“G.O.D.住好啲”亦为顾客提供更新的美化家居专门店选择。海运戏院亦为城中少数具数百座位的大型电影院。

历经不断改造扩建，海港城在激烈的竞争中始终立于不败之地，久经不衰，其成功经验值得广大业界人士学习借鉴。